Формула жадібності
В первом квартале этого года в Украине сдано в эксплуатацию 2,1 млн. кв. м жилья — на 44,8% больше, чем за аналогичный период 2011-го. Даже с учетом того, что более трети площади — 0,84 млн. кв. м — пришлось на долю легализации построенных в предыдущие годы самостроев, рынок, на первый взгляд, явно идет на поправку. Объемы "чистого" строительства в январе-марте оказались на 25% выше, чем год назад. Кроме того, теперь даже в Киеве можно найти новое жилье стоимостью до $1 тыс. за квадратный метр. Но таких предложений — единицы. И ситуация на рынке жилого строительства по-прежнему далека от идеальной.
Во-первых, несмотря на рост объемов сданного жилья, темпы строительства все еще не достигли докризисного уровня. Во-вторых, квартиры в новостройках, как и прежде, недоступны для массового покупателя. Соответственно, большинство девелоперов одновременно строят всего один-два объекта, пытаясь выжать максимум из продажи сотни-другой квартир и не имея финансовой возможности перейти к массовому строительству, которое позволило бы снизить маржу и цену продажи. В-третьих, большинство застройщиков вынуждены использовать заемные средства, что увеличивает себестоимость еще на 10-50%.
Правда, девелоперы объясняют высокие цены несколько иначе. Несмотря на дерегуляцию строительной отрасли, они по-прежнему платят городу узаконенные взятки в виде взносов "долевого участия" в развитие инфраструктуры. Еще один их аргумент — дороговизна долгостроев. Почти 90% всех сдающихся сейчас объектов начали строить еще до 2009 года. Соответственно в себестоимость нынешних объектов автоматически вошли высокие расценки строительно-монтажных работ, дорогостоящая прокладка инженерных сетей и дорогая земля. "Немало застройщиков продают сегодня квартиры по цене ниже себестоимости. Им приходится идти на это, чтобы выполнить обязательства перед инвесторами и сохранить репутацию", — говорит Алексей Говорун, заместитель гендиректора компании ТММ.
Впрочем, последнее утверждение справедливо разве что для столичных новостроек по цене менее $1 тыс. за "квадрат". В целом же строительство нельзя назвать убыточным. "Если до кризиса рентабельность строительства могла превышать 100%, то сегодня она снизилась до 30-40%", — подтверждает Сергей Костецкий, аналитик консалтинговой компании SV Development.
Кстати, о реальной себестоимости строительства — без поборов местных властей, заемных средств и дорогой земли — можно судить по Черкассам. "Будем строить малоэтажные здания — где-то на два этажа. Там будут квартиры не более 30 квадратных метров. Стоимость этой квартиры составит ориентировочно $12-15 тыс.", — говорит директор КП "Черкассыинвестбуд" Денис Жмаев. По его словам, когда дома будут построены, продавать квартиры будет застройщик, но по цене, не превышающей $500 за 1 кв. м. Для сравнения: в Киеве квадратный метр в новостройке в мае стоил в среднем $1497. Даже с учетом того, что строительство двухэтажного дома дешевле, чем двадцатиэтажного (средняя этажность новых домов в столице 18-20 этажей), почти трехкратная разница наводит на размышления.
На первичном рынке жилья сейчас повторяется сценарий 2002-2004 годов, когда строительство одновременно сдерживалось отсутствием денег у потенциальных покупателей и жадностью застройщиков. Десять лет назад объемы строительства пошли в рост только после того, как жилищные кредиты подешевели до 12-14% годовых. Но сейчас они стоят от 17-20%, и в ближайшее время существенного падения ставок не предвидится. А значит, строительный рынок будет топтаться на месте как минимум еще год-полтора.
Оригінал: "Інвестгазета".
