Роксолана Пыртко: почему складская недвижимость стала честным индикатором экономики Украины
E-commerce в Украине растёт на 25% ежегодно. Новая Почта обработала 480 млн посылок в 2024 году. За этими цифрами стоит рынок, который в 2026 году превратился в наиболее показательный сегмент коммерческой недвижимости. Вакантность складов в Украине держится на уровне 3–4%, а любой новый объект находит арендатора за 1–2 месяца. Роксолана Пыртко, генеральный директор ТЦ "Роксолана" и СТРЦ "Спартак", объясняет, что логика складского рынка говорит о состоянии экономики больше, чем любая макростатистика.
Склад как зеркало реального спроса
По данным аналитиков Alterra Group, годовая доходность складской недвижимости в Украине достигает 10–15% в долларе, что существенно выше, чем в жилом секторе. Но для Роксоланы Пыртко важнее не инвестиционный показатель, а то, что за ним стоит.
"Склад нужен тогда, когда есть реальное движение товара. Не планы, не прогнозы, а фактический товарный поток. Когда вакантность складов падает до 2–3% во время активной фазы войны, это означает, что торговля, логистика и дистрибуция в Украине не просто выживают, они наращивают обороты. Для оператора торгового центра это важная информация: если товар движется, он рано или поздно попадает на полку", – говорит Роксолана Пыртко.
Львов и изменение логистической карты
До полномасштабной войны основным логистическим узлом был Киев. Теперь Львовский регион приобрёл стратегическое значение благодаря близости к границам ЕС. Через Львов проходит значительная часть импортной продукции, поступающей в Украину автомобильным транспортом, а в Львовской области активно развивается сеть средних складов, ориентированных на транзитную логистику.
"Это не временная перестановка. Компании, которые построили или арендовали складские мощности на западе, выстроили под них цепочки поставок, нашли персонал и партнёров. Возврат к прежней географии обойдётся дороже, чем остаться. Это структурное изменение логистической карты страны, и оно напрямую формирует спрос на все остальные сегменты коммерческой недвижимости в регионе", – отмечает Роксолана Пыртко.
Где дефицит и почему он сохранится
По оценкам аналитиков, дефицит складских площадей в Украине составляет 2–3 млн кв. м. При этом новое строительство не успевает за спросом: значительная часть новых объектов контрактуется ещё на этапе строительства, поэтому даже ввод новых площадей не снимает дефицит.
"Для девелопера и инвестора это означает одно: порог входа сейчас ниже, чем будет после нормализации. Но для оператора торговой недвижимости это означает другое: логистическое плечо между складом и полкой в магазине удлиняется и дорожает. Арендатор в торговом центре, чей поставщик не может найти склад в нужном городе, сталкивается с реальными операционными проблемами. Это ещё одна причина, почему мы внимательно следим за складским рынком", – резюмирует Роксолана Пыртко.
