Роксолана Пиртко: чому складська нерухомість стала найчеснішим індикатором економіки України
E-commerce в Україні зростає на 25% щороку. Нова Пошта обробила 480 млн посилок у 2024 році. За цими цифрами стоїть ринок, який у 2026 році перетворився на найбільш показовий сегмент комерційної нерухомості. Вакантність складів в Україні тримається на рівні 3–4%, а будь-який новий об'єкт знаходить орендаря за 1–2 місяці. Роксолана Пиртко, генеральний директор ТЦ "Роксолана" та СТРЦ "Спартак", пояснює, що логіка складського ринку говорить про стан економіки більше, ніж будь-яка макростатистика.
Склад як дзеркало реального попиту
За даними аналітиків Alterra Group, річна дохідність складської нерухомості в Україні досягає 10–15% у доларі, що суттєво вище, ніж у житловому секторі. Але для Роксолани Пиртко важливіший не інвестиційний показник, а те, що за ним стоїть.
"Склад потрібен тоді, коли є реальний рух товару. Не плани, не прогнози, а фактичний товарний потік. Коли вакантність складів падає до 2–3% під час активної фази війни, це означає, що торгівля, логістика і дистрибуція в Україні не просто виживають, вони нарощують обороти. Для оператора торгового центру це важлива інформація: якщо товар рухається, він рано чи пізно потрапляє на полицю", – каже Роксолана Пиртко.
Львів і зміна логістичної карти
До повномасштабної війни основним логістичним вузлом був Київ. Тепер Львівський регіон набув стратегічного значення завдяки близькості до кордонів ЄС. Через Львів проходить значна частина імпортної продукції, що надходить в Україну автомобільним транспортом, а в Львівській області активно розвивається мережа середніх складів, орієнтованих на транзитну логістику.
"Це не тимчасова перестановка. Компанії, які побудували або орендували складові потужності на заході, вибудували під них ланцюги постачання, знайшли персонал і партнерів. Повернення до попередньої географії коштуватиме більше, ніж залишитись. Це структурна зміна логістичної карти країни, і вона безпосередньо формує попит на всі інші сегменти комерційної нерухомості в регіоні", – зазначає Роксолана Пиртко.
Де дефіцит і чому він збережеться
За оцінками аналітиків, дефіцит складських площ в Україні становить 2–3 млн кв. м. При цьому нове будівництво не встигає за попитом: значна частина нових об'єктів законтрактовується ще на етапі будівництва, тому навіть введення нових площ не знімає дефіцит.
"Для девелопера і для інвестора це означає одне: поріг входу зараз нижчий, ніж буде після нормалізації. Але для оператора торгової нерухомості це означає інше: логістичне плече між складом і полицею в магазині подовжується і дорожчає. Орендар у торговому центрі, чий постачальник не може знайти склад в потрібному місті, стикається з реальними операційними проблемами. Це ще одна причина, чому ми уважно стежимо за складським ринком", – підсумовує Роксолана Пиртко.
