Коли бренди стануть доступнішими?

Уверена, что многие поморщились, прочитав предыдущую фразу. К сожалению, в комментариях к новостям о том или ином открытии в коммерческой недвижимости общее настроение такое: "Понастроили! И кому это нужно?". Но, съездив в любой профессиональный торговый центр, можно убедиться, что вакантных площадей практически нет. А посещаемость недавно открывшегося крупнейшего ТРЦ в Украине Ocean Plaza бьет рекорды. Но что будет завтра?

Освоили один формат

О потенциальном перенасыщении игроки рынка заговорили в начале года, когда на 2012-2013 гг. был заявлен рекордный объем нового предложения – практически равный существующему. Причем все – объекты традиционного формата. То есть: продуктовый якорь (крупный супермаркет или гипермаркет), галерея и зона развлечений. На протяжении последних лет этот формат практически не меняется – после успешного запуска "Каравана" строятся практически идентичные торговые центры. А с потенциальной конкуренцией борются, увеличивая размер объекта и расширяя развлекательную зону в его структуре.

В Европе функционирует немногим менее 200 аутлет-центров. Из них в Украине – ни одного

На развитых рынках, для которых характерна высокая конкуренция, девелоперы все чаще пробуют свои силы в разных нишах. Например, сегмент аутлет-центров, специализированных торговых центров, в которых брендовые арендаторы предоставляют круглогодичные скидки 30-70% на полный ассортимент товаров, начал активно развиваться в Европе еще в 70-80-е годы прошлого века на фоне насыщения рынка традиционными торговыми центрами.

Сегодня в Европе функционирует немногим менее 200 аутлет-центров. Самые крупные девелоперы и операторы этого сегмента – компании McArthurGlen (21 аутлет-центр) и Value Retail (9 аутлет-центров).

Фото: lookatme.ru

В Украине вопрос развития новых форматов торговых центров активно обсуждался в 2010 г. – когда было объявлено о нескольких проектах аутлетов и ритейл-парков. За исключением единичных инициатив, дальше разговоров дело не пошло, что, впрочем, понятно. Когда на рынке есть проверенный временем и одобренный лояльным покупателем формат (традиционный), зачем рисковать? Ведь потенциал развития и в этом формате еще есть.

Между тем невысокая покупательная способность большинства населения, в теории, должна была бы стимулировать развитие дисконтного  ритейла, а не только торговых центров с галереей "средний плюс". Более того, при низкой покупательной способности у наших сограждан очень развито желание владеть брендовыми вещами, причем класса люкс. Поэтому отсутствие на рынке Украины такого формата, как аутлет-центры, так удивляет.

Что мешает появлению аутлетов

Несмотря на кажущийся значительный потребительский потенциал формата, пока ни одного профессионального аутлет-центра в Украине нет. Причин этому несколько. Первая – специфика украинского ритейл-рынка. В то время как за рубежом торговый оператор является и производителем, большинство брендов, присутствующих в Украине, – это франшизы. Поэтому для вхождения в проект аутлета нашим операторам нужно договариваться с материнской компанией.

Для того чтобы сеть могла быть представлена в аутлет-центре, количество ее магазинов в Украине должно быть не менее 20-25

Необходимое условие создания аутлет-центра – это объем розничного рынка, в первую очередь в сегменте одежды и обуви. Ведь аутлет-центр в том числе – канал сбыта остатков ассортимента. Размер сети и объем торговли оператора должен достичь такой критической массы, чтобы сбыт остатков стал проблемой для ритейлера. Согласно практике, сеть должна насчитывать не менее 20-25 магазинов. А число таких брендов на рынке должно быть достаточным для наполнения торгового центра площадью минимум 15 000 кв. м. 

Специфика аутлет-центров – более сложный процесс управления. И прибыльность этого бизнеса напрямую зависит от того, насколько успешна управляющая компания. Арендная плата представляет собой в основном минимальный фиксированный платеж плюс процент от оборота. Соответственно, собственник и управляющая компания заинтересованы в высоком товарообороте. Успешность аутлета зависит не только от состава арендаторов, а и от того, насколько бренды соблюдают политику скидки (минимум 30%). Управляющая компания должна контролировать соблюдение этого требования.

Фото: germany.travel

Аутлет-центр – это не просто стоковый магазин. Управляющая компания должна заботиться и об ассортименте. В частности, товары должны быть представлены всей линейкой размеров. В ассортименте магазина могут быть как коллекции прошлых сезонов, так и отшитые специально для аутлетов.

Учитывая специфику формата, в среднем товарооборот аутлетов на квадратный метр ниже, чем в торговых центрах традиционного формата: на развитых рынках в успешных проектах это $4-6 000 против $6-8 000. Доходность, сопоставимая с традиционными торговыми центрами, достигается за счет меньших затрат на землю (поэтому аутлеты обычно расположены за городом) и на строительство (первые аутлеты в Америке представляли собой ангары).

Шесть киевских проектов

Развитие аутлет-центров – вызов, который не был оправдан на начальном этапе развития рынка. Но по мере усиления конкуренции девелоперы уже начали обращать внимание на этот формат. Сейчас в Киеве шесть подобных проектов на разных стадиях развития – от концептуальных идей до начала строительства. Среди прочих, о планах развивать в Украине аутлет-центры заявляли:

- компания Rioja Development;

- компания Fashion House;

- несколько локальных девелоперов, среди которых «Алакор», Evo Land Development и другие.

Дальше других в реализации продвинулся проект аутлет-центра E95 на одноименной трассе в 12 км от Киева. Девелопер проекта уже получил разрешение на строительство и начал подготовительные земляные работы. Компании удалось договориться с рядом сетей об открытии их магазинов в аутлет-центре. По нашим прогнозам, он сможет начать работать уже в 2014 г.

Оригінал: Forbes.ua